Bila Anda ingin memulai bisnis properti terutama berupa real estate, pahami rahasia sukses bisnis properti rela estate ini.
Membeli dan memiliki real estat adalah strategi investasi bisnis properti yang bisa memuaskan dan menguntungkan. Tidak seperti investor saham dan obligasi, calon pemilik real estat dapat menggunakan leverage untuk membeli properti dengan membayar sebagian dari total biaya di muka, kemudian melunasi saldo, ditambah bunga, seiring waktu.
Sementara hipotek tradisional umumnya membutuhkan uang muka 20% hingga 25%, dalam beberapa kasus uang muka hanya 5% yang diperlukan untuk membeli seluruh properti. Kemampuan untuk mengontrol aset saat surat-surat ditandatangani memberanikan baik sirip real estat maupun tuan tanah, yang pada gilirannya dapat mengambil hipotek kedua atas rumah mereka untuk membayar uang muka atas properti tambahan. Berikut adalah lima cara utama investor dapat menghasilkan uang dari real estat.
5 Rahasia Sukses Bisnis Properti
1. Sewa Properti
Memiliki properti sewaan dapat menjadi peluang besar bagi individu dengan keterampilan do-it-yourself (DIY) dan renovasi, dan memiliki kesabaran untuk mengelola sewa. Namun, strategi ini memang membutuhkan modal besar untuk membiayai biaya pemeliharaan di muka dan untuk menutupi bulan-bulan yang kosong.
Kelebihan:
- Memberikan pendapatan reguler dan properti dapat menghargai
- Memaksimalkan modal melalui leverage
- Banyak biaya terkait yang dapat dikurangkan dari pajak
Kelemahan
- Bisa membosankan mengelola penyewa
- Berpotensi merusak properti dari penyewa
- Pengurangan pendapatan dari lowongan potensial
Menurut data Biro Sensus, harga penjualan rumah baru (indikator kasar untuk nilai real estat) secara konsisten meningkat nilainya dari 1940 hingga 2006, sebelum turun selama krisis keuangan. Selanjutnya, harga jual kembali naik, bahkan melampaui level sebelum krisis. Masih harus dilihat apa efek jangka panjang dari pandemi virus corona terhadap nilai real estat.
2. Real Estate Investment Groups (REIGs)
Real Estate Investment Groups (REIGs) ideal untuk orang yang ingin memiliki real estat sewaan tanpa repot menjalankannya. Berinvestasi di REIG membutuhkan bantalan modal dan akses ke pembiayaan.
REIG seperti reksadana kecil yang berinvestasi di properti sewaan. Dalam grup investasi real estat yang khas, sebuah perusahaan membeli atau membangun sekumpulan blok apartemen atau kondominium, kemudian mengizinkan investor untuk membelinya melalui perusahaan, sehingga bergabung dengan grup tersebut.
Seorang investor tunggal dapat memiliki satu atau beberapa unit ruang hunian mandiri, tetapi perusahaan yang mengoperasikan grup investasi secara kolektif mengelola semua unit, menangani pemeliharaan, lowongan iklan, dan mewawancarai penyewa. Sebagai imbalan untuk melaksanakan tugas-tugas manajemen ini, perusahaan mengambil persentase dari sewa bulanan.
Sewa grup investasi real estat standar atas nama investor, dan semua unit mengumpulkan sebagian dari sewa untuk menjaga dari lowongan sesekali. Untuk tujuan ini, Anda akan menerima pendapatan meskipun unit Anda kosong. Selama tingkat lowongan untuk unit yang dikumpulkan tidak melonjak terlalu tinggi, harus ada cukup untuk menutupi biaya.
kelebihan
- Lebih banyak lepas tangan daripada memiliki persewaan
- Memberikan penghasilan dan apresiasi
Kelemahan
- Biaya serupa sebagai reksa dana
- Rentan terhadap manajer yang tidak bermoral
3. House Flipping
House Flipping adalah untuk orang-orang dengan pengalaman signifikan dalam penilaian real estat, pemasaran, dan renovasi. House Flipping membutuhkan modal dan kemampuan untuk melakukan perbaikan sesuai kebutuhan.
Inilah pepatah "sisi liar" dari investasi real estat. Sama seperti perdagangan harian berbeda dari investor beli-dan-tahan, flipper real estat berbeda dari tuan tanah beli dan sewa. Contoh kasus — flipper real estat sering kali ingin menjual properti yang nilainya terlalu rendah yang mereka beli dalam waktu kurang dari enam bulan secara menguntungkan.
Flipper properti murni sering kali tidak berinvestasi dalam meningkatkan properti. Oleh karena itu, investasi harus sudah memiliki nilai intrinsik yang diperlukan untuk menghasilkan keuntungan tanpa perubahan apa pun, atau mereka akan menghilangkan properti dari perselisihan.
Flipper yang tidak dapat membongkar properti dengan cepat dapat mengalami masalah karena mereka biasanya tidak memiliki cukup uang tunai untuk membayar hipotek sebuah properti dalam jangka panjang. Hal ini dapat menyebabkan kerugian yang terus berlanjut dan semakin bertambah.
Ada jenis flipper lain yang menghasilkan uang dengan membeli properti dengan harga terjangkau dan menambahkan nilai dengan merenovasi properti tersebut. Ini bisa menjadi investasi jangka panjang, di mana investor hanya mampu memiliki satu atau dua properti pada satu waktu.
Kelebihan
- Mengikat modal untuk jangka waktu yang lebih singkat
- Dapat menawarkan pengembalian cepat
Kelemahan
- Membutuhkan pengetahuan pasar yang lebih dalam
- Pasar panas mendingin secara tak terduga
4. Real Estate Investment Trusts (REITs)
Real Estate Investment Trusts (REITs) adalah yang terbaik untuk investor yang menginginkan eksposur portofolio ke real estat tanpa transaksi real estat tradisional.
REIT dibuat ketika sebuah perusahaan menggunakan uang investor untuk membeli dan mengelola pendapatan. REIT dibeli dan dijual di bursa utama, seperti saham lainnya
Korporasi harus membayar 90% dari laba kena pajaknya dalam bentuk dividen untuk mempertahankan status REIT-nya. Dengan melakukan ini, REIT menghindari pembayaran pajak penghasilan usaha, sedangkan perusahaan biasa akan dikenakan pajak atas labanya dan kemudian harus memutuskan apakah akan membagikan laba setelah pajak sebagai dividen atau tidak.
Seperti saham pembayaran dividen biasa, REITs adalah investasi yang solid bagi investor pasar saham yang menginginkan pendapatan reguler. Dibandingkan dengan jenis investasi real estat yang disebutkan di atas, REIT memungkinkan investor masuk ke investasi non-residensial, seperti mal atau gedung perkantoran, yang umumnya tidak layak untuk dibeli oleh investor perorangan secara langsung.
Lebih penting lagi, REIT sangat likuid karena diperdagangkan di bursa. Dengan kata lain, Anda tidak memerlukan makelar dan transfer kepemilikan untuk membantu Anda mencairkan investasi Anda. Dalam praktiknya, REIT adalah versi yang lebih formal dari grup investasi real estat.
Terakhir, ketika melihat REIT, investor harus membedakan antara REIT ekuitas yang memiliki bangunan, dan REIT hipotek yang menyediakan pembiayaan untuk real estat dan mencoba sekuritas berbasis mortgage (MBS). Keduanya menawarkan eksposur ke real estat, tetapi sifat eksposurnya berbeda. REIT ekuitas lebih tradisional, karena mewakili kepemilikan dalam real estat, sedangkan REIT hipotek berfokus pada pendapatan dari pembiayaan hipotek real estat.
Kelebihan
- Pada dasarnya saham yang membayar dividen
- Kepemilikan inti cenderung berupa sewa jangka panjang yang menghasilkan uang
Kelamahan
Leverage yang terkait dengan real estat sewa tradisional tidak berlaku
5. Platform Real Estat Online
Platform investasi real estat adalah untuk mereka yang ingin bergabung dengan orang lain dalam berinvestasi dengan kesepakatan komersial atau residensial yang lebih besar. Investasi dilakukan melalui platform real estat online, yang juga dikenal sebagai crowdfunding real estat. Ini masih membutuhkan modal investasi, meskipun kurang dari yang dibutuhkan untuk membeli properti secara langsung.
Platform online menghubungkan investor yang ingin mendanai proyek dengan pengembang real estat. Dalam beberapa kasus, Anda dapat mendiversifikasi investasi Anda dengan sedikit uang.
Kelebihan
- Dapat berinvestasi dalam satu proyek atau portofolio proyek
- Diversifikasi geografis
Kelemahan
- Cenderung tidak likuid dengan periode penguncian
- Biaya pengelolaan
Kelebihan dan Kekurangan Membeli Properti Bisnis
Sebagian besar bisnis kecil dan baru tidak akan memiliki modal untuk membeli properti dan menyewa tempat bisnis mungkin merupakan pilihan yang lebih baik. Namun, jika Anda memiliki modal, membeli properti komersial sendiri dapat menawarkan sejumlah keuntungan.
Keuntungan membeli properti bisnis
Membeli bisnis memberi Anda kebebasan untuk menggunakan dan mengubah properti sesuai keinginan - dengan tunduk pada peraturan perencanaan atau ketentuan apa pun yang diberlakukan oleh bank. Ada banyak keuntungan membeli properti. Saat Anda mengontrol properti, Anda dapat:
- memiliki lebih banyak fleksibilitas atas pengelolaan atau perbaikan gedung
- mendapatkan keuntungan dari properti saat Anda menjualnya, jika nilainya bertambah
- biarkan properti di masa depan dan menerima aliran pendapatan lain
- pindah kapan pun Anda mau - Anda tidak akan terikat dengan kontrak jangka tetap
- memperkirakan biaya Anda dengan lebih akurat - terutama jika Anda memiliki hipotek dengan suku bunga tetap
Kekurangan membeli properti bisnis
Namun, ada juga kekurangan membeli tempat bisnis. Membeli properti komersial Anda sendiri dapat:
- Ikat banyak modal Anda, yang dapat digunakan untuk menyiapkan dan berinvestasi dalam bisnis Anda. Mungkin sulit untuk mendapatkan kembali modal dengan cepat, atau sama sekali, jika Anda memutuskan untuk melepaskan bisnis ketika terjadi penurunan di pasar properti.
- Meninggalkan Anda dengan ekuitas negatif atau ancaman kepemilikan kembali jika Anda tidak dapat mengikuti pembayaran hipotek atas properti tersebut.
- Menghabiskan banyak waktu jika Anda perlu melakukan perubahan atau melakukan beberapa pekerjaan bangunan.
- Membuat Anda bertanggung jawab atas keamanan gedung. Misalnya, Anda perlu mengikuti perkembangan dan menerapkan peraturan untuk pencegahan kebakaran serta kesehatan dan keselamatan. Ingatlah bahwa beberapa sewa juga mengharuskan ini. Lihat tanggung jawab keselamatan kebakaran.
- Komit Anda pada biaya berkelanjutan - lihat biaya membeli properti bisnis.
- Membuat keputusan untuk membeli atau menyewa properti
- Sebelum berkomitmen untuk membeli properti komersial, Anda harus memikirkan apakah Anda harus menyewa atau membeli tempat bisnis dan juga mempertimbangkan keuntungan dari menyewa tempat bisnis.